宅地建物業取引免許申請

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宅地建物取引業免許申請の概要

宅地建物取引業とは

宅地建物取引業とは、宅地又は建物について次に掲げる行為を業として行うものをいいます。

1. 地又は建物について自ら売買又は交換することを業として行うこと
2. 地又は建物について他人が売買、交換又は貸借するにつき、その代理若しくは媒介することを業として行うこと

要するに、免許を要する宅地建物取引業とは、不特定多数の人を相手方として、宅地又は建物に関して下表の○印の行為を反復又は継続して行い、社会通念上事業の遂行とみることができる程度のものをいいます

区　　分	自己物件	他人の物件の代理	他人の物件の媒介
売　　買	◯	◯	◯
交　　換	◯	◯	◯
貸　　借	×	◯	◯

免許の区分

宅地建物取引業を営もうとする者は、法人、個人を問わず、宅地建物取引業法（以下、単に「法」といいます。）の規定により、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受ける必要があります。

国土交通大臣の免許は、２つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合に必要となり、都道府県知事免許は１つの都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合に必要となります。

免 許 権 者	２つ以上の都道府県事務所を設置する場合	２つ以上の都道府県事務所を設置する場合	１つの都道府県に事務所を設置する場合	１つの都道府県に事務所を設置する場合
免 許 権 者	法人	個人	法人	個人
国土交通大臣	◯	◯	ー	ー
都道府県知事	ー	ー	◯	◯

免許の有効期間

宅地建物取引業免許の有効期間は５年です。有効期間満了後も引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合には、有効期間が満了する日の９０日前から３０日前までの間に更新手続を行う必要があります。

なお、上記期間内に更新手続を怠った場合は免許が失効となり、そのまま宅地建物取引業を営むと、法１２条「無免許事業等の禁止」違反により、罰則の対象となります。

免許を受けるための要件

免許を受けることができない者

次の表に掲げるいわゆる「欠格事由」のいずれかに該当する場合、又は、免許申請書又は添付書類中に、重要な事項に関して虚偽の記載があるか、重要な事実の記載が欠けている場合には、免許の申請をしても拒否されることになりますので、注意が必要です。

区分	主たる欠格事由	申請者 法人	申請者 個人	役員	法定代理人	政令使用人
５年間免許を受けられない場合	免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消された場合	×	×	×	×	×
	免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った場合	×	×	×	×	×
	禁固以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合	×	×	×	×	×
	免許の申請前５年以内に宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合	×	×	×	×	×
その他	成年被後見人、被保佐人又は破産手続開始決定を受けている場合	ー	×	×	×	×
	宅地建物取引業に関して不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合	×	×	×	×	×
	事務所に専任の取引主任者を設置していない場合	×	×	ー	ー	ー

事務所について

宅地建物取引業における「事務所」の定義は、とても重要です。事務所の所在地によって免許権者が異なりますし、事務所ごとに専任の取引主任者を設置する必要もあります。また、事務所の数に応じて営業保証金を供託しなければなりません。

そのため、法第３条第１項において、「事務所」とは「本店、支店その他の政令で定めるものをいう。」と規定され、その明確化が図られています。「政令で定めるもの」とは、以下の２つになります。

1. 本店又は支店
   原則として、商業登記簿謄本に登記された本店又は支店が事務所となります。 但し、本店で宅地建物取引業を行わなくても、支店で宅地建物取引業を営む場合には、本店も事務所に該当します。また、支店の登記があっても宅地建物取引業行わない場合には、事務所には該当いたしません。
2. 前記１本店又は支店のほか、「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」で、宅地建物取引業に関わる契約を締結する権限を有する使用人を置くもの
   ○○営業所や○○店など、その名称の如何を問わず、実体上支店に類似する場合には、従たる事務所として取り扱われます。また、「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」とは、物理的にも社会通念上事務所と認識される程度の形態を備えていることが必要です。
   ※一般の戸建て住宅の一部を事務所とする場合や、同一フロアーに他の法人等を同居している事務所の場合などは、事前相談が必要となります。

専任の取引主任者について

宅地建物取引業者に宅地建物の取引に関する専門家としての役割を十分に果たさせるため、その事務所等に一定数以上の成年者である専任の取引主任者を設置することが義務付けられています。

この「一定数」は、国土交通省令で定められており、１つの事務所において「業務に従事する者5名に１名以上の割合」とされています。また、案内所等については、少なくとも１名以上の取引主任者の設置が義務付けられています。

「専任」の要件に関しては、１）当該事務所に常勤し（「常勤性」）、２）専ら宅地建物取引業の業務に従事すること（「専従性」）が必要となります。従って、他の法人の常勤役員を兼任したり、他の個人事業を営んでいたりする場合には、専任の要件を満たすことはできません。

※免許申請を行う会社の監査役は、専任の取引主任者に就任することはできません。

申請書類の提出など

申請にかかる費用

	知事免許の場合	大臣免許の場合
新規	33,000円	90,000円 （登録免許税）
更新	33,000円	33,000円

標準処理期間は？

知事許可については、各都道府県によって違いますが、概ね３０日〜４０日程度を計算しておくとよいでしょう。大臣許可については、概ね１００日程度が必要となります。

申請書類及び添付書類

順序	書類の名称	要否 （法人）	要否 （個人）
1	免許申請書	◯	◯
2	相談役及び顧問、５％以上の株主・出資者等の名簿「添付書類（４）」（第１面、第２面）	◯	×
3	身分証明書（代表取締役、取締役、監査役、代表執行役、執行役、執行役、専任の取引主任者、政令使用人、相談役、顧問の全員について必要）	◯	◯
4	登記されていないことの証明書（必要範囲は、身分証明書に同じ）	◯	◯
5	代表者の住民票	×	◯
6	略歴書（必要範囲は、身分証明書に同じ）「添付書類（６）」	◯	◯
7	専任の取引主任者設置証明書「添付書類（３）」	◯	◯
8	宅地建物取引業に従事する者の名簿「添付書類（８）」	◯	◯
9	専任の取引主任者の顔写真貼付用紙（顔写真を添付）	◯	◯
10	法人の履歴事項全部証明書（※現在事項証明書は不可）	◯	×
11	宅地建物取引業経歴書「添付書類（１）」（第１面、第２面）	◯	◯
12	決算書の写し（表紙、貸借対照表及び損益計算書） ※申請直前１ヵ年分、新設法人は「開始貸借対照表」を添付	◯	×
13	資産に関する調書「添付書類（７）」	×	◯
14	納税証明書（※税務署発行。法人税。様式その１） ※新設法人は添付不要	◯	◯
15	誓約書「添付書類（２）」	◯	◯
16	事務所を使用する権限に関する書面「添付書類（５）」	◯	◯
17	事務所付近の地図（案内図）	◯	◯
18	事務所の写真（間取図・平面図等が必要となる場合あり）	◯	◯

※提出部数に関してですが、知事免許の場合は正・副（申請者控え）の合計２部、大臣免許の場合は、正・副・会社控えの合計３部が必要です。

免許後の手続き

宅地建物取引業免許を受けた後も、各種手続きが必要となります。

営業保証金の供託

宅地建物取引業の営業を開始するためには、新規免許を受けた後、本店所在地を管轄する供託所に「営業保証金」を供託し、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付（供託書の原本も提示）して、知事等に所定の届出をしなければなりません。

この届出は免許日から３ヶ月以内に行う必要があり、期日を経過すると免許は取消しとなります。また、この届出を行わないで営業した場合には、罰則がありますので御注意ください。

供託金の額は以下の通りです。

主たる事務所（本店）	１，０００万円
従たる事務所（支店等、１店につき）	５００万円

なお、営業保証金の供託に代えて、保証協会に加入し、「弁済業務保証金分担金」を納付することで、費用を抑える事ができます。現在、以下の２つの協会が指定されています。

• （社）全国宅地建物取引業保証協会
• （社）不動産保証協会

納付額は以下の通りです。

主たる事務所（本店）	６０万円	その他入会金等が必要になります。
従たる事務所（支店等、１店につき）	３０万円	同上

専任の取引主任者の「勤務先」等の届出

免許を受領した後、専任の取引主任者になっている者は、「勤務先（業者名）」及び「免許証番号」を、資格を登録している都道府県知事に届出なければなりません。

「標識の提示等」の義務

宅地建物取引業者は、免許取得後、以下のようなことを守る必要があります。

• 「証明書の携帯等」の義務
• 「帳簿の備え付け」の義務
• 「標識（業者票、報酬額表）の掲示等」の義務

変更届及び更新申請

宅地建物取引業者は、届出事項に変更があった場合には、免許権者に対して３０日以内にその旨を届出なければなりません。また、５年間の有効期間満了後も宅地建物取引業を営む場合には、更新申請の必要があることは、既に述べた通りです。